¿Qué hacer con los morosos?
Sabemos como Administradores de Fincas en Mallorca que uno de los grandes males de gran parte de las Comunidades en la actualidad es la falta de liquidez propiciada en buena parte por los recibos impagados por un, cada vez más alto, número de propietarios.
La crisis económica que venimos arrastrando desde el 2008 ha propiciado que el impago de los recibos comunitarios haya aumentado en los últimos años, siendo éste un problema para el buen fin económico de la Comunidad. Es reseñable que los mayores deudores de las Comunidades en los últimos años son las entidades financieras (bancos, SAREB y cajas) que al haber aumentado su activo inmobiliario no asumen sus obligaciones comunitarias con la prontitud requerida.
Cuando entramos a administrar una Comunidad hacemos un estudio detallado del estado económico de ésta, analizando sus necesidades de tesorería, la relación de propietarios con deudas de importancia cuantitativa significativa, las demandas interpuestas contra estos hasta la fecha y la periodicidad actual de las liquidaciones comunitarias.
En los procedimientos ya iniciados por la Comunidad contra algún propietario (procedimiento monitorio) nos ponemos en contacto con el letrado que está llevando el expediente para tener toda la información necesaria.
En algunas ocasiones algunos propietarios nos preguntan si en estos casos dejamos de trabajar con el actual abogado que lleva el procedimiento y lo pasa a llevar nuestro departamento jurídico. La respuesta es clara: No. Si un profesional contratado por la Comunidad ha iniciado el trabajo, ¿por qué no puedo concluirlo?. Los casos analizados con altas deudas comunitarias que hasta el momento no han sido procesados, se estudia caso a caso con la Presidencia y se lleva a Junta Ordinaria o Extraordinaria para autorizar a Presidente y Secretario-Administrador a emprender las acciones legales oportunas.
Esto no significa que en nuestro ánimo estén las ganas de ir demandando a las primeras de cambio. Tras esta primera actuación en la Junta, se insta al propietario o propietarios a acudir a nuestro despacho y negociar una forma de pago real y efectiva para la reducción en un tiempo prudencial de su deuda con la Comunidad. Todas estas actuaciones son realizadas bajo la tutela del Presidente de la Comunidad y en su momento informamos al resto de propietarios.
De dicha negociación, acuerdo y posible cumplimiento se determinará la necesidad o no de proceder judicialmente contra la propiedad deudora. Además de esta actuación de control de los propietarios morosos, como hemos indicado, analizamos la periodicidad de las liquidaciones comunitarias. En ocasiones la periodicidad es tan larga y el plazo concedido para el pago del recibo también lo es, que ello provoca que el cash-flow necesario de algunas Comunidades superen los 180 días. Si a ello se le suman propietarios con altas deudas comunitarias o juzgados saturados, hacen que muchas Comunidades pasen verdaderas penurias económicas hasta el punto de verse su repercusión en la vida diaria de los comuneros e inquilinos (cortes de agua, falta de mantenimiento de zonas comunes). Si se da el caso de que esto sucede, proponemos cambios bajo la normativa legal, para que sin pagar más se puedan tomar actuaciones que faciliten la liquidez comunitaria. Cambios en periodicidad de liquidación de recibos, de plazo de vencimiento de los mismos o recargos ante el impago de los recibos vencidos, son algunas de las actuaciones tras el análisis individualizado de cada Comunidad.