MOLESTIAS INQUILINO. ¿RESPONSABILIDAD PROPIETARIO?
En las Comunidades de Propietarios de Palma de Mallorca y del resto de la isla de Mallorca, nos encontramos con un gran número de propiedades habitadas por inquilinos.
En ocasiones estos inquilinos generan molestias en la Comunidad que sobrepasan el umbral de la normalidad. Ante esta situación, a nosotros como Administradores de fincas Colegiados nos solicitan algunos propietarios que les guiemos en la resolución de conflictos vecinales con inquilinos y la posible responsabilidad del propietario arrendatario.
¿Qué debe hacer la Comunidad?
Nuestra experiencia nos aconseja como en todos los casos de conflictos vecinales (sea entre propietarios o entre inquilinos) buscar la mediación del Administrador de Fincas colegiado para que éste ayude a una resolución lo más eficiente posible.
En el caso que nos ocupa en este artículo, lamentablemente en ocasiones nos encontramos con propietarios que alquilan su propiedad pensando casi en exclusiva en el lucro que les genera esa propiedad sin importarle mucho el bienestar vecinal.
Cuando es éste el caso que se nos presenta,debemos acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (8/2013) y fijarnos en la figura de la acción de cesación recogida en el art. 7 de dicha norma.
De tal forma que el apartado 2 y 3 del artículo 7 indican lo siguiente:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»
Y prosigue el enunciado diciendo que «El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación in
Finalmente, el art. 7.2 concluye diciendo que «Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»mediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.»
Por ello y a modo de resumen podemos indicar que ante actividades molestas, nocivas, insalubres, peligrosas o ilícitas en zonas privativas o comunitarias, provocadas por un inquilino, la Comunidad debe, a través del Presidente y con la ayuda del Administrador de Fincas colegiado:
- Realizar un requerimiento fehaciente (burofax) a inquilino y al propietario de las actividades, concediendo un plazo de tiempo para que dichas actividades cesen. Para la emisión de dicho requerimiento no hace falta acuerdo en Junta, siendo realizado por el Presidente a voluntad propia, o a petición de algún vecino afectado.
- Si persisten las actividades, y se ha hecho caso omiso del requerimiento, se debe, en Junta de Propietarios en un punto del Orden del Día autorizar al Presidente a iniciar acción de cesación de actividades molestas.
- Es importante que para que la demanda judicial surta los efectos deseados se argumente en base a pruebas de una frecuencia e importancia de los hechos recogidos como actividades molestas.
Como se puede observar, el propietario debe entender que la responsabilidad de las acciones de su inquilino no terminan en éste, debiendo colaborar en mantener el buen ambiente y cordialidad vecinal.
Si precisa más información o aclaración de lo comentado en este artículo no dude en ponerse en contacto con nosotros.