Los gastos que genera una Comunidad de Propietarios durante un periodo de tiempo determinado deben sersufragados por los comuneros.
En nuestro trabajo administrando Comunidades, nos encontramos con diferentes formas en las que éstas afrontan el reparto de los costes, si bien en este artículo explicaremos cómo debe hacerse.
Según el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (8/2013) nos indica que «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Este párrafo, tan breve debe ser desarrollado para su máxima comprensión:
- Cuota de participación fijada: debemos acudir alTítulo Constitutivoen el cual se detallan loscoeficientes de todas las partes determinadas de la Comunidad.
- A lo especialmente establecido: por defecto, todos los gastos comunitarios se reparten entre los comuneros en función del coeficiente de copropiedad. Pero, en el caso de que en los Estatutos de la Comunidad exista alguna regla especifica de reparto, se deberá seguir el mandato estatutario.
Un ejemplo habitual, es el caso de la exención de los locales en el sufragio de los gastos de mantenimiento del ascensor comunitario.
Si no existen Estatutos que disponga reglas de reparto de gastos comunitarios, se deberá cumplir la Ley de Propiedad Horizontal, no pudiendo contravenir la misma la Comunidad, ni siquiera si en Junta se acordara lo contrari
- Que no sean susceptibles de individualización: todo aquél coste que pueda ser determinable como propio de un propietario o varios, sin tener que acudir al reparto por coeficiente de participación, así debe repartirse.o.
Ejemplo: si bien las comisiones bancarias, como tales (mantenimiento de cuenta bancaria) se deben repartir entre todos los propietarios, las comisiones propias generadas por la domiciliación de recibos bancarios se deben repartir por igual entre aquellos propietarios que deseen esta forma de liquidación de recibos comunitarios, y no entre todos los propietarios, ya que se conoce perfectamente quienes son.
Por otro lado el mismo artículo 9 indica que «la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes». Claro ejemplo de este caso se da con las plantas bajas cuando aducen que no ven normal pagar gastos de ascensor, si no lo utilizan. Si los Estatutos no dicen lo contrario, deben pagar su parte correspondiente.
También debemos dejar claro que los gastos comunitarios deben ser sufragados por los propietarios, no por los inquilinos u otros cohabitantes del inmueble.
Por todo esto, entendemos que antes de entrar en valoraciones de cómo se están repartiendo los gastos comunitarios hay que hacer un análisis de la Comunidad, sus Estatutos, la Ley, y los posibles acuerdos alcanzados en su momento (periodicidad de liquidaciones).
¿Y si se estaba haciendo un mal reparto de los gastos?. Se comentan los errores detectados, si bien hay que dejar claro que no se pueden hacer ajustes de repartos de gastos ya vencidos (regularización con carácter retroactivo). Todo cambio sería considerado de cara al futuro.
Si precisa más información o aclaración de lo comentado en este artículo no dude en ponerse en contacto con nosotros.